日前，河南鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布通知要求，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。今年以來，遼寧沈陽、甘肅蘭州、福建寧德等多個城市也明確，不再實施新建商品住房銷售價格指導(dǎo)。為何多地取消新房銷售指導(dǎo)價？取消指導(dǎo)價對房地產(chǎn)市場影響幾何？
限購、限貸、限售、限價都屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，限購、限貸和購房者息息相關(guān)。限價主要與企業(yè)相關(guān)，無論是“土地限價”還是“商品房限價”，對購房者而言最終會體現(xiàn)在銷售價格上。商品房銷售指導(dǎo)價是在房價過快上漲階段地方出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，現(xiàn)在市場形勢發(fā)生了變化，取消銷售指導(dǎo)價符合當(dāng)前市場的新形勢。
對于鄭州取消新房銷售指導(dǎo)價，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，鄭州此次政策調(diào)整后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)限制性政策全面解除。與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進(jìn)，“保障房+商品房”的住房雙軌制運行格局逐步建立，有助于促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。
“取消銷售指導(dǎo)價后，商品房價格將更多由市場供求關(guān)系決定。”58安居客研究院院長張波告訴記者。
廣東陽江、廣東珠海、安徽蕪湖等地對限價政策進(jìn)行了優(yōu)化，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年年初至今，多個城市接連松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，至少有32城優(yōu)化限購，超百城優(yōu)化限貸，10城優(yōu)化限售，近10城優(yōu)化限價，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)調(diào)整限價政策。
業(yè)內(nèi)專家表示，過去市場熱度較高，限價政策對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價起到了重要作用，但當(dāng)前市場承壓，限價及其他限制性政策應(yīng)當(dāng)適時退出。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，由限價等因素導(dǎo)致的新房價格和二手房價格倒掛，不僅增加了消費者購房難度，也無法反映市場真實情況。
與此同時，近兩年監(jiān)管部門多次強調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配政策給予支持。陳文靜認(rèn)為，取消銷售限價，價格回歸市場，有利于企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，取消新房銷售指導(dǎo)價，有助于促進(jìn)供求兩端自由選擇，提升市場交易效率。客觀上，一些好房源價格可以保持堅挺或穩(wěn)定，對引導(dǎo)市場預(yù)期具有積極作用。
清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院高級研究專員李棟告訴記者，取消新房銷售指導(dǎo)價，可以更好適應(yīng)市場新情況，增強市場調(diào)節(jié)能力，有助于提升市場靈活性和效率；同時，恢復(fù)開發(fā)商自主定價權(quán)，使其能夠根據(jù)當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營狀況、成本、競爭狀況以及市場需求靈活調(diào)整售價，有利于加快庫存周轉(zhuǎn)和資金回籠。此外，也能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，幫助市場更快調(diào)整至新的平衡點，避免過度干預(yù)導(dǎo)致的資源錯配。
取消新房銷售指導(dǎo)價，將給市場帶來哪些影響？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一些地方取消銷售指導(dǎo)價，可能會促使開發(fā)商降價促銷，短期內(nèi)對部分項目銷售有一定幫助。對于一些高溢價、高品質(zhì)的產(chǎn)品，取消限價后，銷售價格可能會提升。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，取消新房銷售指導(dǎo)價會導(dǎo)致短期價格波動加劇，但從長期來看，房價將更能反映市場的真實供需情況，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
李棟分析，在市場導(dǎo)向下，開發(fā)商將更加注重產(chǎn)品和服務(wù)的差異化，從而推動整個行業(yè)升級和服務(wù)水平提高。購房者在沒有指導(dǎo)價的情況下作出購買決策，需更加仔細(xì)和審慎評估市場趨勢及個人財務(wù)狀況，并承擔(dān)相應(yīng)的市場價格波動風(fēng)險，對逐利的短期投機(jī)行為能產(chǎn)生有效抑制。
李棟建議，在新形勢下，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以采取更間接和市場化的方法，隨著各項政策落實，市場平穩(wěn)健康發(fā)展可期。（記者 李方）
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